プレミア投資法人[8956] 分配金受領日記と資産運用報告書のまとめ

この記事は、天下のNTT系列の不動産開発企業[8933]NTT都市開発がスポンサーをつとめる老舗リートの一角である[8956]プレミア投資法人の過去の受取分配金・資産運用報告書のまとめ記事です。

2017年10月期以降の受取配当の報告、ならびに、過去の事業報告書で気になったネタを時系列でご紹介したいと思います。なお、[8956]プレミア投資法人の銘柄紹介自体は記事の長さの関係で別ページとしています。興味のある方は、合わせてご覧いただければと思います。

プレミア投資法人[8956]の特徴と投資口価格と分配金・分配利回りの推移

2019.01.26

[8956]プレミア投資法人 過去の受け取り配当金 まとめ

[8956]プレミア投資法人 配当金受領報告と事業報告書

オフィス・住宅に投資する運用方針としている老舗リートの[8956]プレミア投資法人。もともとは、NTTグループのリートではなかったのですが、中小型リートの再編が活発だった2010年にNTT都市開発系列のリートとなりました。

2002年の上場以降、NTT都市開発がスポンサーではなかった時代から、長年にわたって保有している銘柄ですが、さすがに2015年頃の投資口価格は好調すぎる？と思い、一旦はポートフォリオからお別れしていた銘柄です。その後、2017年の投資口価格の大コケっぷりを見て、ポートフォリオに返り咲きました。

[8956]プレミア投資法人 2018年10月期 受取分配金と資産運用報告書

2018年10月期 [8956]プレミア投資法人 受取分配金

• 保有口数：6口
• 1口分配：2,696円
• 税引後受取分配金：13,699円

[8956]プレミア投資法人 オフィスと住宅にバランスよく投資しています

オフィスと住宅をおおむね２：１の割合で保有しています。

さて、今回の[8956]プレミア投資法人の資産運用報告書からは、同法人の資産の運用方針をご紹介することにしたいと思います。

私のようにリートを大量に保有するのであれば、それぞれの銘柄が1つの資産クラスに特化しているのが一番わかりやすいのですが、実際は[8956]プレミア投資法人のようにいくつかの種類の資産に分散して投資しているリートが多いですね。

さて、初期の頃の国内リートはオフィス・商業施設・住宅の3つの資産にしか投資しなかったものが多く、[8956]プレミア投資法人については、このうちオフィスと住宅にバランスよく投資することとしています。収益の変動はやや激しいものの、伸びる余地はあるオフィスと、収益の変動が小さく比較的手堅いとされる住宅は、バランスの良いポートフォリオと言えるのではないかと思いますね。

[8956]プレミア投資法人 2018年4月期 受取分配金と資産運用報告書

2018年4月期 [8956]プレミア投資法人 受取分配金

• 保有口数：6口
• 1口分配：2,687円
• 税引後受取分配金：13,653円

[8956]プレミア投資法人 借入金 平均金利と平均残存年数の推移

順調に平均金利を下げつつ、借入期間の長期化を果たしています。

さて、今回の[8956]プレミア投資法人の資産運用報告書からは、同社の平均金利・平均残存年数の推移をご紹介することにしたいと思います。

最近は、日銀の政策の影響などもあって、国内金利はびっくりするほど低い水準で抑えられています。そのおかげで、物件取得資金の一部を借入金に頼ることの多いリートには追い風となっていますね。

上のグラフを見るとわかるように[8956]プレミア投資法人も借入金の平均金利を下げつつ、借入金の借入期間を長期化しています。いずれ、この環境が逆回しになった時はリートには逆風ですよね。そういう時こそ最近はあまり言われなくなった「スポンサー力」が問われるようになると思っています。同社は、NTT都市開発系なので自分としては安心のスポンサーだと考えています。

[8956]プレミア投資法人 2017年10月期 受取分配金と資産運用報告書

2017年10月期 [8956]プレミア投資法人 受取分配金

• 保有口数：6口
• 1口分配：2,537円
• 税引後受取分配金：12,891円

[8956]プレミア投資法人 NTT都市開発からガンガン物件を取得

スポンサー及び投資法人のウインウインの取引なんだそうです。

NTT都市開発系列のリートであるものの、[8956]プレミア投資法人は必ずしもスポンサー企業から物件を購入しているわけではありません。とはいえ、下記の円グラフに示しているように全体の75%がNTT都市開発からの購入となっているんですよね。

一応、同社からの購入はウインウインとなっているということですが、物件の入れ替えを行うのに50:50ならともかく、ウインウインというのはあり得るのでしょうか？と、ちょっと批判的なムードで書きつつも、分配利回りが高めであることから、これくらいのことは目をつぶってしまうんですけどね。

[8956]プレミア投資法人 物件取得先(2017年10月現在)

[8956]プレミア投資法人 銘柄解説ページ

プレミア投資法人[8956]の特徴と投資口価格と分配金・分配利回りの推移

2019.01.26

[8956]プレミア投資法人 １株あたり分配金・分配利回りの推移