フロンティア投資法人[8964]の特徴と投資口価格と分配金・分配利回りの推移

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この記事では、天下の[8801]三井不動産がスポンサーについている商業施設特化系のリートである[8964]フロンティア投資法人のひとくちコメント並びに投資口価格推移、事業内容、業績推移、分配金の推移をご紹介することにしたいと思います。

フロンティア投資法人[8964]は、元々はあの[2914]日本たばこ産業系のリートとして誕生したものです。当時はあまり疑問に思いませんでしたが、今になって思うとJT系のリートというのはちょっと不思議な印象を受けますよね。その後、2008年に[8801]三井不動産に運用会社の株式が譲渡され、今は[8801]三井不動産系の商業リートという事になっています。




[8964]フロンティア投資法人 特徴

8964フロンティア投資法人トップページ画像

上記の画像は[8964]フロンティア投資法人のウェブサイトから引用

フロンティア投資法人[8964]は商業施設に特化したリートです。同社の公式ページを見てみると、一番重要な目標の1つに『中長期にわたり安定的な収益を確保する事』とありますね。過去、リーマンショックなどでビジネス環境が揺れ動く時期もありましたが、同社の分配はそんな出来事をもろともせず、安定した水準を維持できました。ただ、最近の景気が好調な局面でもそれほど分配金が伸びないという欠点はありますけどね。

読者代表
[8964]フロンティア投資法人の投資物件の特徴を教えてください。
たっちゃん
昨今はイトーヨーカドーの店舗縮小のニュースもあり、商業施設を対象としたリートはやや元気がないという状況です。しかし、同社の場合は『地域一番店』に投資することを基本としているので、その地域の消費者から支持されている施設が多いという特徴があります。ジョイフルタウン岡山のように、昔は流行っていたけれども、近所に巨大なイオンモールが出来たため状況が変わったという例がありますが、同物件はうまく売り抜けられましたし、そういう事があっても過度には気にしない事としています。
読者代表
[8964]フロンティア投資法人の分配水準はなぜ安定しているのでしょうか?
たっちゃん
商業施設を投資対象とするリートの場合テナントとの『長期固定賃料』を設定していることが多いんですよね。[8964]フロンティア投資法人の場合の契約期間は平均で20年となっています。これが故に、景気の変動に大きく左右される事なく安定したキャッシュフローを維持し、その結果分配水準も安定する傾向にありますね。

[8964]フロンティア投資法人 地域別の投資割合

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[8964]フロンティア投資法人 物件タイプ別の投資割合

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[8964]フロンティア投資法人 上位の投資物件

  1. イオンモールナゴヤドーム前
  2. ゆめタウン広島
  3. 池袋スクエア
  4. イオン品川シーサイドショッピングセンター
  5. 三井アウトレットパーク入間

[8964]フロンティア投資法人 イオンモールナゴヤドーム前はここにあります

[8964]フロンティア投資法人 ひとくちコメントとQ&A

天下の三井不動産系列の商業リートである[8964]フロンティア投資法人。同社が三井不動産系列になったのは2008年の事です。先行して上場していた三菱地所系の[8953]日本リテールファンド投資法人がライバルだとは思うのですが、2017年3月時点の時価総額は2.5倍程度の差となってしまっています。この2社が国内商業リートの世界でNo.1、No.2であることには変わりはないのですが、意外に差がついてしまいましたね。

読者代表
[8964]フロンティア投資法人の魅力を教えてください
たっちゃん
[8964]フロンティア投資法人は、前述したことと被ってしまいますが、何と言ってもその分配水準が安定している事が魅力的であると言えるでしょう。郊外型の物件がやや多いので、リート全体の平均利回りに比べると利回りが高めとなっていることも魅力の1つであると言えると思います。

[8964]フロンティア投資法人 たっちゃん独自レーティング

★★★★☆

独自レーティングの補足説明
このレーティングはたっちゃんの保有する全銘柄の中で概ね

  1. ★★★★★:含み損益上位20%まで
  2. ★★★★☆:含み損益上位40%まで
  3. ★★★☆☆:含み損益上位60%まで
  4. ★★☆☆☆:含み損益上位80%まで
  5. ★☆☆☆☆:含み損益下位20%

となるように計算したものです。たっちゃんの[8964]フロンティア投資法人の購入単価は316,000円となっています。下の長期の投資口価格推移チャートを見るとこれでも結構安い場面で買えていると思いますね。残念ながら5つ★には届かない★★★★☆評価となります。

[8964]フロンティア投資法人 過去10年間の株価推移

※ チャートはヤフーファイナンスから引用

金融危機後の下げはリート指数よりもまったりとしていた同社ですが、その後の回復局面の上げはリート指数に負けています。分配推移がまったりしているので、当然の結果と言えるかもそれませんけどね。

[8964]フロンティア投資法人 1口あたり分配金の推移

 分配金(円)期末分配利回り(%)
2012年12月期9,1914.87
2013年6月期9,1744.03
2013年12月期9,4053.62
2014年6月期10,2113.71
2014年12月期9,7073.53
2015年6月期9,3603.42
2015年12月期9,6954.00
2016年6月期9,6943.63
2016年12月期9,9033.97
2017年6月期(予想)9,8003.90(3/19時点)

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起業して貯めた資金を元手に2009年から配当金と株主優待で生活をしています。国内外高配当株式と株主優待銘柄、各種ETFなどの保有銘柄の解説、株主優待の利用記録、その他マネー、マイレージ、クレジットカード、FXの関連情報をご紹介。