日本ビルファンド投資法人[8951]の特徴と投資口価格と分配金・分配利回りの推移

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この記事では、超大手不動産開発企業の[8801]三井不動産系列のオフィス専業リートである[8951]日本ビルファンド投資法人のひとくちコメント並びに投資口価格推移、事業内容、業績推移、分配金の推移をご紹介することにしたいと思います。

日本ビルファンド投資法人[8951]は2001年に東証に上場した国内で最初のリート銘柄です。私としては、リートはまだまだ新しい投資商品という印象なのですが、それでももう15年以上は過ぎている訳なのですね。私のポートフォリオでは国内リートに12%投資することとしており、日本ビルファンド投資法人[8951]も長年PFの保有銘柄の1つとしてお世話になっています。

配当金生活のたっちゃんのポートフォリオ運用方針

2017.03.04



[8951]日本ビルファンド投資法人 特徴

8951日本ビルファンドトップページ画像

上記の画像は[8951]日本ビルファンド投資法人のトップページから引用

日本ビルファンド投資法人[8951]はオフィスビルに特化したリートです。その中でも、競争力の高い優良なオフィスビルに投資するために、結果的に東京都心5区への投資比率が高くなっています。2016年12月時点では取得価格ベースで50.4%が東京都心の物件となっています。

読者代表
[8951]日本ビルファンド投資法人の物件稼働率は絶好調と聞きました
たっちゃん
金融危機の後の不景気では、一時同社オフィスの稼働率は92%台まで落ち込んでいました。92%でも十分に立派だとは思うのですが、2017年1月末時点ではこれが98.6%にまで上昇しています。この数字は、同社が上場して以降のほぼ最高水準と言えるほどなんですよね。ただ、賃料水準が金融危機前にまだ届かないことから、分配水準は2008年のピーク時より2割ほど下回っています。
読者代表
[8951]日本ビルファンド投資法人の資産規模は1兆円を超えているのですね
たっちゃん
はい、おっしゃるとおり2017年2月15日時点で同社の保有物件は取得価額ベースで1.1兆円となっています。時価総額の方も1兆円が見える場面があったのですが、最近は投資口価格が一時期よりも軟調に推移していることから、時価総額は2017年3月下旬時点で8,000億円台での推移となっていますね。

[8951]日本ビルファンド投資法人 地域別の投資割合

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[8951]日本ビルファンド投資法人 上位のテナント(三井不動産を除く)

  1. ソニー
  2. 三菱重工業
  3. トランス・コスモス
  4. グラクソ・スミスクライン
  5. 博報堂DY

[8951]日本ビルファンド投資法人 上位の投資物件

  1. NBF大崎ビル
  2. NBF日比谷ビル
  3. ゲートシティ大崎
  4. 西新宿三井ビルディング
  5. 中野坂上サンブライトツイン

[8951]日本ビルファンド投資法人 NBF大崎ビルはここにあります

[8951]日本ビルファンド投資法人 ひとくちコメントとQ&A

天下の三井不動産系列のオフィスリートである[8951]日本ビルファンド投資法人。国内で最初に上場したリートであり、上場15年が経過した2017年時点でも時価総額No.1の地位は守り続けています。親会社が[8801]三井不動産であることも含め、あまりにも評価が高すぎるため、分配利回りの面では割高(=利回りは低い)という感は否めないのですが、安心して保有できる銘柄の1つであるという事は確かですね。

読者代表
[8951]日本ビルファンド投資法人の分配金は意外に大きく変動しますよね。
たっちゃん
一般的にオフィスの賃料は景気の変動の波を受けやすいと言われています。そのため、景気の浮沈によって分配金が変動しやすいんですよね。一方、商業施設は契約期間が長期に渡ること、住宅については景気の変動の波を受けにくいことから分配金は変動しにくい傾向にあります。一般的にオフィス銘柄は景気が悪い時に買って、好景気で売るというのが理想ではありますが、それを実践するのは難しいですよね。

[8951]日本ビルファンド投資法人 たっちゃん独自レーティング

★★★★☆

独自レーティングの補足説明
このレーティングはたっちゃんの保有する全銘柄の中で概ね

  1. ★★★★★:含み損益上位20%まで
  2. ★★★★☆:含み損益上位40%まで
  3. ★★★☆☆:含み損益上位60%まで
  4. ★★☆☆☆:含み損益上位80%まで
  5. ★☆☆☆☆:含み損益下位20%

となるように計算したものです。たっちゃんの[8951]日本ビルファンド投資法人の購入単価は368,500円となっています。下の長期の投資口価格推移チャートを見ると、400,000円を下回っている期間はそれほど多くありませんでしたので、私にしては珍しく良い所で買えているのではないかと思います。ただ、★★★★★評価には少し届かず惜しい★★★★☆評価です。

[8951]日本ビルファンド投資法人 過去10年間の株価推移

※ チャートはヤフーファイナンスから引用

オフィス系のリートは住宅や商業系リートに比べると分配金のブレが大きいのですが、それでも通常の株式に比べるとその業績の変動は非常にまったりしたものです。そのため、本来であれば投資口価格もまったり推移すべきだと思うんですよね。10年ほど前は、リートの投資口価格はむしろ株式よりも変動が激しいという印象でしたが、2014年以降はそれ以前に比べると比較的落ち着いていますね。

[8951]日本ビルファンド投資法人 1口あたり分配金の推移

 分配金(円)期末分配利回り(%)
2012年12月期7,8773.53
2013年6月期8,4272.94
2013年12月期8,6452.83
2014年6月期8,1522.75
2014年12月期7,6812.54
2015年6月期7,7872.91
2015年12月期8,0362.79
2016年6月期8,3972.65
2016年12月期8,8672.74
2017年6月期(予想)9,0002.91(3/22時点)

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ABOUTこの記事をかいた人

起業して貯めた資金を元手に2009年から配当金と株主優待で生活をしています。国内外高配当株式と株主優待銘柄、各種ETFなどの保有銘柄の解説、株主優待の利用記録、その他マネー、マイレージ、クレジットカード、FXの関連情報をご紹介。