森トラスト総合リート投資法人[8961]の特徴と投資口価格と分配金・分配利回りの推移

この記事では、非上場の会社ながら国内では知名度の高い不動産グループの１つであると思われる「森トラストグループ」のリートで、森グループらしく「東京都心のオフィス物件」をメインの投資対象としている[8961]森トラスト総合リート投資法人のひとくちコメント並びに投資口価格推移、事業内容、業績推移、分配金の推移をご紹介することにしたいと思います。

1 [8961]森トラスト総合リート投資法人特徴
2 [8961]森トラスト総合リート投資法人ひとくちコメントとQ&A
- 2.1 [8961]森トラスト総合リート投資法人たっちゃん独自レーティング
3 [8961]森トラスト総合リート投資法人過去1年間&10年間の株価推移
4 [8961]森トラスト総合リート投資法人１口あたり分配金の推移
5 [8961]森トラスト総合リート投資法人過去の受け取り配当金まとめ

[8961]森トラスト総合リート投資法人特徴

上記の画像は[8961]森トラスト総合リート投資法人のトップページから引用

国内を代表する不動産グループの１つである「森トラスト」グループが率いるリートである[8961]森トラスト総合リート投資法人。もともとはいわゆる「森ビル」グループの一員だったのですが、1999年に分離独立しまして今の会社名となっています。自分の印象としてはスポンサー力は悪くはないと思うのですが、上場時から一貫して大手財閥不動産系のリートに比べると分配利回りが高い傾向にあるので、それが市場の評価ということなのかもしれませんね。

東京の森ビルといえば、田舎者の私は「六本木ヒルズ森タワー」を想像してしまうのですが。

確かにあれも森ビルではあるのですが、あちらは分離独立する前のいわゆる「森ビル」の方の物件ですね。実は、リートも別々に上場しておりまして、六本木ヒルズ森タワーの一部は[3234]森ヒルズリート投資法人という会社が保有しています。そういうイメージの森ビルがお好きという方であれば、そちらの方に投資した方が良いのかもしれませんね。

[8961]森トラスト総合リート投資法人地域別の投資割合(2020年9月現在)

[8961]森トラスト総合リート投資法人資産種類の投資割合(2020年9月現在)

[8961]森トラスト総合リート投資法人上位の投資物件

東京汐留ビルディング
ONビル
紀尾井町ビル
渋谷フラッグ
ホテルオークラ神戸

[8961]森トラスト総合リート投資法人東京汐留ビルディングはここにあります

森トラスト総合リート投資法人[8961]のトップの投資物件は東京汐留ビルディングです。同社の保有する物件の３分の１が巨大なこの物件となっていますね。このビルは、高級ホテルのコンラッド東京と、ソフトバンクグループ各社のオフィスがメインで入っているビルということです。

[8961]森トラスト総合リート投資法人ホテルオークラ神戸

え？ホテルオークラ神戸の夜景ってこんなに綺麗なのですか？

これは宣伝用の写真なので、ちょっとうまくとれすぎているという感はありますが、この神戸ハーバーランドの夜景はそこまで誇張でもないように思います。この写真以外にも上記サイトには、いろいろと写真が掲載されていますので、興味のある方がいらっしゃれば、是非ともご覧いただき、さらに興味があれば神戸観光にお越しいただければと思います。

[8961]森トラスト総合リート投資法人ひとくちコメントとQ&A

森トラスト総合リート投資法人[8961]の資産運用報告書を見ると、以下の3つの特徴が挙げられています。その3つの特徴をここでご紹介しておきたいと思います。

選別投資による安定的なポートフォリオの構築
森トラストグループとの幅広い連携
堅実な財務戦略

森トラスト総合リートといえば、イトーヨーカドー新浦安店の退店問題がありましたよね。

そうですね。同社の保有する物件の１つである「イトーヨーカドー新浦安店」については、心配している投資家の方が多かったようで、それが最近の同社の投資口価格がイマイチだったことにつながっていたように思います。ただ、この物件については無事買い手が見つかりまして、帳簿価格との比較でみると30億円程度の売却益を計上することになりました。この場所は、商業施設＋住宅施設の大型複合開発が行われるんだそうです。地元住民としては期待の開発でしょうね。

[8961]森トラスト総合リート投資法人たっちゃん独自レーティング

★★★☆☆(2020年12月13日時点)

独自レーティングの補足説明
このレーティングはたっちゃんの保有する全銘柄の中で概ね

★★★★★：含み損益上位２０％まで
★★★★☆：含み損益上位４０％まで
★★★☆☆：含み損益上位６０％まで
★★☆☆☆：含み損益上位８０％まで
★☆☆☆☆：含み損益下位２０％

となるように計算したものです。たっちゃんの[8961]森トラスト総合リート投資法人の購入単価は148,633円となっています。私の保有リートは概ねアベノミクス相場以前に購入したものが多く、2020年の荒れ相場においても含み損となっている銘柄はほとんどないのですが、[8961]森トラスト総合リート投資法人は堂々たる（？）含み損銘柄です。

[8961]森トラスト総合リート投資法人過去1年間&10年間の株価推移

※ チャートはヤフーファイナンスから引用

金融危機のあとも、稼働率や分配金水準がかなり踏みとどまったことから、投資口価格の下落は比較的おだやかだった[8961]森トラスト総合リート投資法人。しかしながら、その分配金の落ち込みはゆるやかだったものの、2020年現在でも分配水準は一時的な物件売却益の影響を除くとあまり回復していないためか、投資口価格推移は保有リートの中ではかなりイマイチなものとなっています。

[8961]森トラスト総合リート投資法人１口あたり分配金の推移

	分配金(円)	期末分配利回り(％)
2021年3月期(予想)	3,822	5.95(12/13現在)
2020年9月期	3,786→3,832	5.51
2020年3月期	3,722→3,785	5.80
2019年9月期	3,660→3,709	3.83
2019年3月期	3,650→3,666	4.26
2018年9月期	3,650	4.51
2018年3月期	3,650	4.55
2017年9月期	4,964	5.90
2017年3月期	3,603	4.18
2016年9月期	3,570	4.02
2016年3月期	3,520	3.62
2015年9月期	4.530	4.42
2015年3月期	3,921	3.15
2014年9月期	3,557	3.51
2014年3月期	3,446	4.43
2013年9月期	3,566	3.80
2013年3月期	3,954	3.88

2021年9月期に分配激減予定です
2021年3月期の予想分配金は3,822円となっており、この記事を更新している2020年12月13日現在は分配利回り約6.0%の見込みとなっています。しかし、2021年9月期の予想分配金は3,000円となっており、分配利回りは一気に約4.7%に低下予定です。それでも、上場初期のリートの中ではまあまあの高利回りですが、積極的には買いにくいというのが正直なところですよね。

[8961]森トラスト総合リート投資法人過去の受け取り配当金まとめ

	保有口数	1口分配(円)	今回の税引後分配金(円)	税引後の累計分配金(円)
2020年9月期	6	3,832	19,471	113,271
2020年3月期	6	3,785	19,232	93,800
2019年9月期	6	3,709	18,846	74,568
2019年3月期	6	3,666	18,628	55,722
2018年9月期	6	3,650	18,547	37,094
2018年3月期	6	3,650	18,547	18,547

名称	各ネット証券のおすすめポイント
最終更新日	2021年1月27日
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森トラスト総合リート投資法人[8961]の特徴と投資口価格と分配金・分配利回りの推移