森トラスト総合リート投資法人[8961]の特徴と投資口価格と分配金・分配利回りの推移

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この記事では、非上場の会社ながら国内では知名度の高い不動産グループの1つであると思われる「森トラストグループ」のリートで、森グループらしく「東京都心のオフィス物件」をメインの投資対象としている[8961]森トラスト総合リート投資法人のひとくちコメント並びに投資口価格推移、事業内容、業績推移、分配金の推移をご紹介することにしたいと思います。



[8961]森トラスト総合リート投資法人 特徴

8961森トラスト総合リートトップページ画像

上記の画像は[8961]森トラスト総合リート投資法人のトップページから引用

国内を代表する不動産グループの1つである「森トラスト」グループが率いるリートである[8961]森トラスト総合リート投資法人。もともとはいわゆる「森ビル」グループの一員だったのですが、1999年に分離独立しまして今の会社名となっています。自分の印象としてはスポンサー力は悪くはないと思うのですが、上場時から一貫して大手財閥不動産系のリートに比べると分配利回りが高い傾向にあるので、それが市場の評価ということなのかもしれませんね。

読者代表
東京の森ビルといえば、田舎者の私は「六本木ヒルズ森タワー」を想像してしまうのですが。
たっちゃん
確かにあれも森ビルではあるのですが、あちらは分離独立する前のいわゆる「森ビル」の方の物件ですね。実は、リートも別々に上場しておりまして、六本木ヒルズ森タワーの一部は[3234]森ヒルズリート投資法人という会社が保有しています。そういうイメージの森ビルがお好きという方であれば、そちらの方に投資した方が良いのかもしれませんね。

[8961]森トラスト総合リート投資法人 地域別の投資割合(2017年9月現在)

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[8961]森トラスト総合リート投資法人 資産種類の投資割合(2017年9月現在)

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[8961]森トラスト総合リート投資法人 上位の投資物件

  1. 東京汐留ビルディング
  2. ONビル
  3. 紀尾井町ビル
  4. 渋谷フラッグ
  5. ホテルオークラ神戸

[8961]森トラスト総合リート投資法人 東京汐留ビルディングはここにあります

森トラスト総合リート投資法人[8961]のトップの投資物件は東京汐留ビルディングです。同社の保有する物件の3分の1が巨大なこの物件となっていますね。このビルは、高級ホテルのコンラッド東京と、ソフトバンクグループ各社のオフィスがメインで入っているビルということです。

[8961]森トラスト総合リート投資法人 ひとくちコメントとQ&A

森トラスト総合リート投資法人[8953]の資産運用報告書を見ると、以下の3つの特徴が挙げられています。その3つの特徴をここでご紹介しておきたいと思います。

  1. 選別投資による安定的なポートフォリオの構築
  2. 森トラストグループとの幅広い連携
  3. 堅実な財務戦略
読者代表
森トラスト総合リートといえば、イトーヨーカドー新浦安店の退店問題がありましたよね。
たっちゃん
そうですね。同社の保有する物件の1つである「イトーヨーカドー新浦安店」については、心配している投資家の方が多かったようで、それが最近の同社の投資口価格がイマイチだったことにつながっていたように思います。ただ、この物件については無事買い手が見つかりまして、帳簿価格との比較でみると30億円程度の売却益を計上することになりました。この場所は、商業施設+住宅施設の大型複合開発が行われるんだそうです。地元住民としては期待の開発でしょうね。



[8961]森トラスト総合リート投資法人 たっちゃん独自レーティング

★★☆☆☆(2017年12月16日時点)

独自レーティングの補足説明
このレーティングはたっちゃんの保有する全銘柄の中で概ね

  1. ★★★★★:含み損益上位20%まで
  2. ★★★★☆:含み損益上位40%まで
  3. ★★★☆☆:含み損益上位60%まで
  4. ★★☆☆☆:含み損益上位80%まで
  5. ★☆☆☆☆:含み損益下位20%

となるように計算したものです。たっちゃんの[8961]森トラスト総合リート投資法人の購入単価は148,633円となっています。私の保有リートは概ねアベノミクス相場以前に購入したものが多く、それらはほとんどが★★★★☆評価以上となっているのですが、同社はリーマンショックでの投資口価格下落が控えめだった分、最近のイマイチっぷりが目立っておりまして★★☆☆☆評価となります。

[8961]森トラスト総合リート投資法人 過去1年間&10年間の株価推移

※ チャートはヤフーファイナンスから引用

※ チャートはヤフーファイナンスから引用

金融危機のあとも、稼働率や分配金水準がかなり踏みとどまったことから、投資口価格の下落は比較的おだやかだった[8961]森トラスト総合リート投資法人。しかしながら、その分配金の落ち込みはゆるやかだったものの、2017年現在でも分配水準は一時的な物件売却益の影響を除くとあまり回復していないためか、投資口価格推移は保有リートの中ではかなりイマイチなものとなっています。

[8961]森トラスト総合リート投資法人 1口あたり分配金の推移

 分配金(円)期末分配利回り(%)
2018年3月期(予想)3,6504.55
2017年9月期4,9645.90
2017年3月期3,6034.18
2016年9月期3,5704.02
2016年3月期3,5203.62
2015年9月期4.5304.42
2015年3月期3,9213.15
2014年9月期3,5573.51
2014年3月期3,4464.43
2013年9月期3,5663.80
2013年3月期3,9543.88
前回の分配金は売却益がありました
前期の分配金がやたらと高いように見える[8961]森トラスト総合リート投資法人。実は、前期は物件売却益があったため分配が1,300円ほどかさ上げされていました。上記の計算式は「半年分の分配利回りを2倍して投資口価格で割っている」ため、高めに数字が出てしまっていることにご注意ください。

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起業して貯めた資金を元手に2009年から配当金と株主優待で生活をしています。国内外高配当株式と株主優待銘柄、各種ETFなどの保有銘柄の解説、株主優待の利用記録、その他マネー、マイレージ、クレジットカード、FXの関連情報をご紹介。